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原標題：“撤離上海之心”？真實的陸家嘴和上海辦公樓出租率不支持這個判斷！

　　“撤離上海之心，陸家嘴空置率超20%”……昨天，一篇以“江湖傳言”開頭的文章在某知名微信公眾號上發(fā)布，引起一定關注和議論。

　　目前，這篇核心數據與實際情況不符的文章已經被該公號刪除。但“空置率”這個熱詞仍為公眾關注，如今在上海、在陸家嘴，真實的辦公樓市場究竟是什么情況？

　　解放日報·上觀新聞采訪了權威部門和全球知名房地產咨詢機構了解到，目前包括陸家嘴區(qū)域在內的上海辦公樓市場總體穩(wěn)定，雖受經濟增長放緩影響出現一定壓力，但沒有所謂“空置率大幅上升”、“超過20%”的情況，并且隨著擴大開放政策和新舊動能轉換，國內外新興業(yè)態(tài)企業(yè)對上海辦公樓需求旺盛。

　　通過“空置率”唱空經濟的自媒體文章并不罕見。包括此次，這些不定期出現的文章有的刻意放大渲染微觀數據，有的在不實數據基礎上想象臆測，最終從“江湖傳言”出發(fā)的所謂“調查報告”，依舊淪為“江湖傳言”。

　　陸家嘴樓宇依然廣受青睞

　　相關“唱空”市場預期的文章中稱，某地產租賃行業(yè)創(chuàng)業(yè)公司對小陸家嘴30棟辦公樓的調研發(fā)現，目前該區(qū)域平均空置率已經超過25%。

　　然而，記者核實后發(fā)現，各大海外地產咨詢機構發(fā)布的上海二季度地產報告的數據均與該企業(yè)調查結果相去甚遠。第一太平戴維斯報告顯示二季度陸家嘴區(qū)域辦公樓空置率為9.4%，由于采集樣本不同，仲量聯(lián)行和世邦魏理仕等機構的數據在10%以上，但處于行業(yè)正常范圍內，遠低于“20%以上”的判斷。

　　記者從陸家嘴金融城樓宇發(fā)展服務辦公室了解到，經統(tǒng)計，近期在陸家嘴金融城范圍內采樣的88幢樓宇中，上海國金中心、金茂大廈、東方金融廣場等55幢樓宇出租率超過90%，其中26幢樓宇接近滿租。

　　第一太平戴維斯二季度報告中指出，目前上海甲級寫字樓最集中的三大中央商務區(qū)：小陸家嘴、南京西路和淮海中路之中，小陸家嘴作為上海國際金融中心的窗口，承租客戶約60%為金融企業(yè)，該區(qū)域租金居首，且可租賃面積有限。

　　“從當前情況看，陸家嘴依然是金融公司最青睞的板塊?！敝倭柯?lián)行在二季度報告中指出，從去年下半年到今年上半年，新一輪對外開放政策刺激金融服務業(yè)需求，雖然浦西核心中央商務區(qū)和北外灘吸引非銀行類金融企業(yè)集聚，但陸家嘴金融中心的地位依然穩(wěn)固。

　　“去年我們經歷過一陣明顯的出租率下降，但今年已經回暖，目前穩(wěn)定在93%左右?！苯鹈髲B辦公樓總經理陸敏告訴記者，當時一家租賃面積1萬平方米的大客戶搬離，拉低出租率近十個百分點。然而這家企業(yè)之所以搬家，是因為在前灘自建了2.8萬平方米的全新總部。

　　“這家企業(yè)走了，我們壓力很大，但由租改建，說明企業(yè)自身發(fā)展好、對上海信心強，這當然是一件好事?！标懨艚榻B，在該企業(yè)搬離后，大部分騰出面積就被金茂大廈內其他有擴張需求的大客戶鎖定。

　　陸家嘴金融城樓宇發(fā)展服務辦公室相關負責人介紹，目前陸家嘴金融城已經成為全球樓宇經濟密度最高的區(qū)域之一。在陸家嘴金融城的250多幢商辦樓宇中，2018年共有稅收億元樓97幢，并產生滬上首幢稅收50億元的樓宇——上海國金中心，常年滿租的國金中心也成為陸家嘴和全上海最受歡迎的辦公樓之一。今年，陸家嘴金融城將力爭實現稅收億元樓突破100幢，其中10億元稅收樓預計將達到24幢左右。

新需求在全市加速形成

　　透過陸家嘴看上海全市，整個辦公樓市場也在承受一定壓力的同時，顯示出總體穩(wěn)定并企穩(wěn)回升的走勢。

　　滬上星羅棋布的寫字樓里，企業(yè)搬家、選擇性價比更高的樓宇很常見，但并沒有出現“企業(yè)紛紛撤離”的情況，相反，在消費市場旺盛、科技創(chuàng)新活躍等因素帶動下，上海辦公樓市場新需求正在加快涌現。

　　戴森、安德瑪、阿迪達斯、唯品會、喬治·阿瑪尼……第一太平戴維斯在二季度報告中細數了眾多近期在滬有擴張動作的知名零售品牌。報告中指出，由于寫字樓的吸納能力較一季度回暖，二季度上海全市核心商務區(qū)甲級寫字樓空置率環(huán)比下降0.5個百分點至11.9%。其中國際品牌零售業(yè)務在滬積極擴張，驅動了其對寫字樓的需求。繼今年一季度安德瑪在中海國際中心承租了三個整層后，瑞士蓮在浦東泰康保險大廈承租約800平方米面積；阿瑪尼自恒隆廣場遷至同樣位于南京西路板塊的會德豐國際廣場，承租約1500平方米；此外據稱歐萊雅也在尋找擴租。

　　仲量聯(lián)行則發(fā)現了寫字樓市場背后上海另外兩大方面的新需求增長。其一是首屆進博會的舉辦推動了上海制造貿易行業(yè)的發(fā)展，該領域的國內外企業(yè)總部落地需求強勁，虹橋和前灘區(qū)域的新增寫字樓供恰好滿足了這些新需求。

　　其二是科技新媒體行業(yè)正在成為上海辦公樓需求最重要的來源之一，正在引領上海產業(yè)園區(qū)辦公樓的租賃需求，而一些非中央商務區(qū)正吸引大量游戲、媒體類等特定領域公司的需求。

　　世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務辦公樓部主管張越表示：“G20峰會釋放的積極信號將增強全球市場信心，特別是中美重啟貿易談判將帶來正面影響，直接利好科技領域、制造業(yè)、貿易，航運等等行業(yè)。同時增設上海自貿區(qū)新片區(qū)，將促進港口、交通、物流行業(yè)的快速發(fā)展。雖然下半年上海仍有近百萬平方米的寫字樓新增供應，但在全球經濟釋放新動能的影響下，我們預期租賃活動將重現活躍跡象。”

　　第一太平戴維斯方面認為，科創(chuàng)板將為中小創(chuàng)新型企業(yè)打開融資大門，尤其像人工智能、生物醫(yī)藥、新能源汽車等高新技術和新興產業(yè)將加快發(fā)展。這些都將推動上海辦公樓市場的需求增長。

　　仲量聯(lián)行方面認為，雖然受外部環(huán)境影響，當前市場存在不確定性，但近期相關政策密集出臺，將提振市場信心和市場需求。比如在擴大開放領域，中國提前一年取消外資在金融領域持股比例限制；《外商投資準入特別管理措施（負面清單）》和《鼓勵外商投資產業(yè)目錄》將進一步擴大鼓勵外商投資；合格境外機構投資者（QFII）配額放寬，將加快吸引海外投資。又如在科技創(chuàng)新領域，5G技術將帶動新興創(chuàng)新并帶來新的商機；科創(chuàng)板將進一步推動本土及海外科技公司的規(guī)模及發(fā)展。