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甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)

　　第四季度，位于靜安區(qū)火車站區(qū)域的上海金融街一期在第四季度竣工交付，該項(xiàng)目是由金融街控股和豐泰地產(chǎn)共同開發(fā)運(yùn)營(yíng)，為市場(chǎng)帶來(lái)70,000平方米的辦公面積。

　　徐匯濱江的陽(yáng)光濱江中心在第四季度入市，為市場(chǎng)帶來(lái)近115,000平方米的辦公面積。由石榴集團(tuán)開發(fā)的長(zhǎng)寧國(guó)際也在第四季度竣工交付，該項(xiàng)目位于長(zhǎng)寧區(qū)地鐵虹橋路站，為市場(chǎng)帶來(lái)近140,000平方米的辦公面積。

萊坊董事、上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示，在第四季度的新增租賃成交中，國(guó)內(nèi)企業(yè)的租賃需求仍然占據(jù)市場(chǎng)主流，占比超過(guò)60%。

　　從行業(yè)來(lái)看，第四季度市場(chǎng)租賃需求來(lái)源更為豐富。除了金融業(yè)、生物醫(yī)藥及在線教育外，其他行業(yè)諸如信息技術(shù)、制造、房地產(chǎn)、文娛、貿(mào)易等行業(yè)的租賃需求也都有不同程度的回升。金融及專業(yè)服務(wù)行業(yè)中的國(guó)內(nèi)企業(yè)占比較高，房地產(chǎn)、文娛、零售及教育行業(yè)中的外資企業(yè)租賃需求比較強(qiáng)勁。

　　第四季度，全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下跌1.0%至每天每平方米人民幣8.34元，全年市場(chǎng)平均租金較2019年同比下跌約9.2%。第四季度市場(chǎng)租金雖然仍呈跌勢(shì)，但環(huán)比跌幅收窄約1.6個(gè)百分點(diǎn)。核心商務(wù)區(qū)平均租金環(huán)比微跌0.2%至每天每平方米人民幣10.83元。

萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管李章南表示，核心區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)以及專業(yè)服務(wù)企業(yè)租賃活動(dòng)頻繁給予業(yè)主方較高的市場(chǎng)信心。在給予承租方裝免優(yōu)惠外，業(yè)主降租的意愿不強(qiáng)烈是致使第四季度核心區(qū)租金沒(méi)有繼續(xù)大幅下滑的重要原因。如疫情可控，2021年第一季度將有超過(guò)50萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目計(jì)劃竣工交付。預(yù)計(jì)受新項(xiàng)目交付影響整體空置率將有小幅回升，而由于承租方繼續(xù)嚴(yán)控預(yù)算，市場(chǎng)租金將繼續(xù)下行。

寫字樓投資市場(chǎng)

　　萊坊資本市場(chǎng)部董事鄭楠表示，2020年全年上海投資寫字樓大宗交易金額超過(guò)人民幣320億元，與2019年相比有小幅增加。2020年的新冠疫情并未減弱投資者對(duì)于寫字樓資產(chǎn)的投資熱情，自用型買家成為市場(chǎng)上的主流。所有大宗交易中，內(nèi)資銀行、保險(xiǎn)和證券等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)在買家占比中超過(guò)65%。部分資金充裕的科技企業(yè)和制藥企業(yè)以自用目的購(gòu)買研發(fā)樓也成為趨勢(shì)。

　　在第四季度新增的寫字樓大宗交易中，中國(guó)建設(shè)銀行旗下建信人壽以人民幣55.5億元簽約購(gòu)入上海綠地外灘中心T4辦公樓，寫字樓及配套建筑面積約為58,800平方米。

　　上海明天廣場(chǎng)7至23層資產(chǎn)在第四季度拍賣成功，成交價(jià)格為人民幣19.907億元，建筑面積合計(jì)36,500平方米。

　　上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司將全資子公司持有的部分資產(chǎn)以人民幣約9億元售予翰森（上海）健康科技有限公司。